Gli NPL immobiliari — i crediti deteriorati legati a un immobile — non sono un mondo riservato alle grandi istituzioni. È la tesi di Alberto Casappa, che la racconta nel libro Conquista il mercato immobiliare con NPL, pubblicato con Bookness. Ne parla con Emanuele Properzi in questa videointervista.
NPL sta per Non-Performing Loans: crediti che il debitore non riesce più a rimborsare. Attorno a questi crediti Casappa ha costruito un’attività, e con il libro vuole rendere accessibile un settore percepito come tecnico e oscuro.
Chi è Alberto Casappa e che cosa sono gli NPL immobiliari
Casappa si occupa di aste immobiliari e di saldo e stralcio. Nel 2005 ha fondato a Milano Neovit, oggi affiancata da due società specializzate: una vigilata dalla Questura per il recupero crediti e una vigilata dalla Banca d’Italia per la gestione dei crediti secondo le nuove normative. Il meccanismo, spiega, è acquisire il credito per poi portarlo all’asta.
La priorità, però, è un’altra: chiudere a saldo e stralcio con il debitore proprietario, cioè trovare un accordo che estingua il debito lasciandogli una via d’uscita dignitosa.
Come si intercetta e valuta un NPL
Uno degli strumenti che Casappa descrive nel libro è un cloud proprietario. Le banche e i service, spiega, girano lunghi file Excel pieni di numeri; Neovit li trasforma nell’immagine concreta di un immobile, con metratura, planimetrie, foto, rogito e, quando c’è, la perizia della banca. Così il cliente vede l’immobile e può fare le proprie valutazioni prima di muoversi sul credito.
Sul calcolo della redditività, Casappa porta un esempio: un mutuo da 150.000 euro, con interessi di mora e spese legali, può arrivare a valere nominalmente 180-190.000 euro; il credito si acquista però ben sotto quel valore. Nei piccoli centri i margini sono più ampi, mentre in una piazza come Milano gli immobili non si svendono. Sono cifre indicative citate dall’autore per illustrare il meccanismo, non una promessa di rendimento.
A rendere interessante il credito, spiega Casappa, è anche il confronto con l’asta tradizionale: chi acquista il credito arriva all’immobile con un vantaggio rispetto a chi partecipa direttamente alle aste, dove la forte concorrenza e la vendita ormai online tendono a far salire i prezzi, a volte oltre il valore di mercato.
L’accordo con il debitore
Un aspetto su cui Casappa insiste è il risvolto sociale dell’operazione. A differenza della banca, spiega, chi acquisisce il credito può cercare un accordo con il debitore proprietario di casa.
Cerchiamo sempre un accordo con il proprietario: gli togliamo il debito, gli lasciamo qualcosa e gli diamo anche il tempo.
In alcuni casi, aggiunge, l’accordo prevede un rientro a rate, così che il proprietario possa chiudere la posizione senza perdere tutto.
A chi è rivolto il libro e gli errori da evitare
Casappa ha scritto il libro per far sapere che il credito non è appannaggio delle sole grandi istituzioni.
Anche i piccoli investitori e i privati possono accedere al mondo dei crediti, persino per una manifestazione di interesse da 20.000 euro.
Il libro parla quindi sia a chi vuole comprare casa a forte sconto sia all’investitore che punta a guadagnare sul credito, dato che le aste, ormai molto frequentate e spesso online, tendono a far salire i prezzi. Un capitolo è dedicato agli errori da evitare: scartare a priori situazioni come i fallimenti, preferire crediti con pochi creditori e debitori per facilitare l’accordo, non pagare il credito troppo caro e verificare sempre la conformità dell’immobile e la presenza di eventuali contratti d’affitto in essere, che possono complicare l’operazione.
Il libro Conquista il mercato immobiliare con NPL
Conquista il mercato immobiliare con NPL di Alberto Casappa è pubblicato con Bookness ed è disponibile in cartaceo ed ebook su Amazon e negli altri store online, oltre che nelle librerie sul territorio. Raccoglie in forma accessibile gli strumenti e le cautele per orientarsi nel mondo dei crediti deteriorati. Acquista “Conquista il mercato immobiliare con NPL” su Amazon.
Domande frequenti
Di che cosa parla Conquista il mercato immobiliare con NPL di Alberto Casappa?
Conquista il mercato immobiliare con NPL di Alberto Casappa spiega come funziona l’acquisto di crediti deteriorati legati a immobili e come si arriva all’asta o al saldo e stralcio con il debitore. Il libro rende accessibile un settore tecnico anche a piccoli investitori e privati.
Che cosa sono gli NPL immobiliari?
Gli NPL immobiliari sono crediti deteriorati (Non-Performing Loans) legati a un immobile, cioè prestiti che il debitore non riesce più a rimborsare. Secondo Alberto Casappa, acquisendo questi crediti si può arrivare all’immobile tramite asta oppure chiudere un accordo di saldo e stralcio con il proprietario.
A chi è rivolto il libro di Alberto Casappa?
Il libro di Alberto Casappa è rivolto sia a chi vuole comprare casa a forte sconto sia all’investitore che punta a guadagnare sul credito. L’autore sottolinea che agli NPL possono accedere anche i piccoli investitori e i privati, non solo le grandi istituzioni.
Che cos’è il saldo e stralcio negli NPL?
Il saldo e stralcio è, nel racconto di Alberto Casappa, l’accordo con cui chi ha acquisito un credito NPL estingue il debito del proprietario lasciandogli una via d’uscita, spesso con del denaro e più tempo. È la soluzione che l’autore indica come prioritaria rispetto all’asta.
La videointervista completa ad Alberto Casappa è disponibile in questa pagina, con la trascrizione integrale più in basso. Per approfondire il mondo degli NPL immobiliari, acquista “Conquista il mercato immobiliare con NPL” su Amazon.
Trascrizione completa dell’intervista
Ciao a tutti, benvenuti in questa nuova intervista di Booknes. Per me è veramente un grande onore avere dall’altra parte da Milano Alberto Casappa, autore del libro che vedete qua in sovraimpressione dal titolo Conquista il mercato immobiliare con NPL. Ciao Alberto, buongiorno. Ciao Alberto. Dicci chi sei e di che cosa ti occupi, seppur abbiamo capito un po’ dal titolo. Sì, salve a tutti. Ehm,
oh, ci occupiamo da di aste e soprattutto salvestralci. Fai conto che il 16 maggio 2005 abbiamo fondato la Neovit oggi a più di 21 anni e un figlio e da allora siamo in ballo con sia le aste src tranne ultimamente che le aste sono molto frequentate e tendono a salire più del valore mercato e da lì abbiamo creato sia la 115 che la società recupero crediti, dove
siamo vigilati della questura e sia la 114 dove siamo vigilati proprio dalla Banca d’Italia per la gestione dei crediti con le nuove normative. Ehm, ad oggi abbiamo creato questi due strumenti proprio per acquisire il credito in modo tale da portarlo eh all’asta col vantaggio del del gabit del credito, insomma. Poi dove riusciamo noi cerchiamo sempre di chiudere a saldo stralcio col debitore proprietario. Nostra priorità è sempre
chiudere a saldo stralcio dando sempre un una buona uscita al proprietario e eh e togliergli tutto il credito che ci deve, insomma. Sì. E nel tuo libro spieghi nel dettaglio, no? questi aspetti che la maggior parte delle persone potrebbero essere abbastanza oscuri, no? E io, grazie al tuo libro, insomma, sono riuscito a renderli un po’ più luminosi. Puoi farci un eh quadro di quelli che sono
proprio gli strumenti per intercettare e valutare un NPL immobiliare? Ma allora noi abbiamo creato eh un cloud proprio proprietà della Neovit e abbiamo creato un cloud dove trasformiamo gli Excel che ci girano le banche, i service ci girano Excel chilometrici di numeri. Noi trasforiamo quei numeri in un’immagine di un immobile con la metratura e tutto quello che riusciamo a a reperire, planimetrie, foto, eh il rogito e
a volte c’è la perizia della banca e da lì riusciamo a trasferire su questo cloud l’immobile e il valore dell’immobile e in modo tale che il cliente veda l’immobile e eh e fa le valutazioni Ecco, per acquisire il credito, noi tramite credito andiamo a prendere poi l’immobile. E come si calcola la reditività di un’operazione di questo tipo? Allora, di solito il si va a acquisire credito,
noi andremo a prendere il credito, di solito è sempre maggiore del valore dell’immobile perché è la famiglia che ha fatto il muto di 150, l’immobile vale 150. Eh, la banca di solito gli chiede come interessi fuori filo, mancato pagamento rata, spese legali. Questo muto da 150 oggi minimo a 180 190. Noi andiamo a comprare questo credito a, diciamo, al 50% in meno rispetto al valore nominale. Poi
anche lì dipende se l’immobile è a Milano, certo, non lo svendono. Se l’immobile è in un paesino riusciamo a portarlo via veramente a a percentuali molto importanti, a forte ripasso, insomma. Quindi il vostro operato ha anche un’azione sociale, da quello che capisco, perché va ad aiutare l’esecutato. Sì, noi riusciamo, a differenza della banca, quando andiamo a acquisire il credito, noi unamo sempre ad aiutare il debitore proprietario
di casa, trovando sempre un accordo, dando sempre, noi mettiamo sempre in considerazione di dare sempre dei soldini anche al proprietario, eh. togliendo tutto il il debito e dandogli due soldini e dando anche il tempo per l’immobile. A volte troviamo anche degli accordi dove lui si paga rate e rientra a salvestralo, con col debito, insomma. E perché hai deciso adesso di scrivere questo libro? Ma eh abbiamo
scritto il libro proprio per far sì che molti più utenti eh vengono a sapere che il credito non è solo per grosse istituzioni, ma anche eh persone, anche piccoli investitori o anche privati possono accedere al mondo dei crediti. tutti gli strumenti per ricevere eh la manifestazione di interesse per un credito anche da €20.000 e portarlo a termine. E quindi nello specifico a chi è rivolto questo
libro? Ma è rivolto a sia per la il cliente che vuole acquisire casa a forte sconto, oppure per l’investitore che vuol guadagnare con col credito, perché l’asta ormai è un po’ è un po’ inflazionata, cioè ormai le aste un po’ per le agenzie, un po’ perché ormai è tutto online, le asse ormai tendono a salire parecchio. Chi è che beneficia? dell’asta che sale parecchio, chiene credito. Noi
comprando il credito, andando all’asta, poi comunque l’asta tende a salire, il cliente che ha comprato il credito può dargli solo g, sulla differenza. C’è un capitolo nel tuo libro dove parli di errori, no, di vario tipo e c’è una sezione molto interessante legata proprio ad errori legali da evitare.
Puoi darci una spoilerata di questi errori illegali? Allora, noi a priori ne scartiamo veramente parecchie. esempio i fallimenti, liquidazioni, insomma, una volta che si va a acquisire il credito, bisogna vedere dov’è inserito questo credito qua. Se è un fallimento è meglio lasciar stare. Eh, poi c’è sempre lato al medaglia, eh, più problemi, più opportunità, però sembra che noi andiamo a prendere proprio crediti dove ci sono
1 bar 2 creditori e 1/ debitori, in modo tale che si trova anche il discorso del trovare un accordo col proprietario e chiudere tutto saldo stralcio. uno, due debitori, uno siamo noi banca che andiamo a acquistare il credito e eventualmente c’è il condominio o qualche creditore piccolino, insomma, che poi questa è la situazione della stragrande maggioranza delle situazioni di questo tipo, no? In Italia, corretto? Esatto,
esatto. Poi bisogna stare attenti a non comprare eh troppo il credito e insomma si fanno tutti i conteggi quello che facciamo prima di andare a acquistare il credito. Faamo vedere che comunque sia eh l’immobile sia conforme. In più bisogna vedere anche il il debitore che non ci siamo contratti daffitto scorrendo. Bene, vedete qua in sovraimpressione la copertina del titolo conquista il mercato immobiliare con NPL. Alberto Casappa
è l’autore il libro acquistabile su Amazon Cartaceo ebook e su tutti i principali ebook store ed è ordinabile anche dalle librerie fisiche sul territorio. Alberto, quali sono i siti dove eh poter approfondire la conoscenza con te, chiederti se è possibile una consulenza? Ma allora abbiamo il sito eh neovculting.it e dove abbiamo la l’azienda che fa fa anche franchising e tutto, oppure anche come Neovit 115. Eh, abbiamo
un altro sito Newovit Group dove raggruppa tutte le nostre aziende e possono chiedere informazioni. Benissimo. Seppure hai pubblicato da pochissimo tempo, eh il libro ti sta aiutando nel tuo lavoro, lo stai utilizzando? Sì, sì, sì, sì, sì, sì, sì, sì, sì. Questo aiuta e poi abbiamo tanti investitori che magari mi chiedono più più sfaccettature del credito, diciamo che col libro riescono a avere tutte le
le risposte. Ecco, se passate da Milano siete i miei ospiti, viete a trovare. Eh, fantastico. Eh, vale anche per me, Alberto. Posso venire? Eh, soprattutto eh bene. Come ti sei trovato? se posso quest’ultima domanda con il nostro servizio Bookness. Ottimo, molto bene. Mi avete seguito su ogni punto e eh vi devo fare i complimenti. Grazie. Grazie. Ovviamente eh senza una
collaborazione reciproca non si possono creare progetti poi su tematiche così non banali dove Certo render fruibile magari a chi non conosce questo tipo di concetti e insomma degli aspetti che spesso hanno una natura finanziaria, commerciale, eh tecnica piuttosto e quindi è grazie a te, insomma, che siamo riusciti poi a creare quest’opera che sta andando molto bene. Bene Alberto, io ti ringrazio e magari anche tu
quando passi dalle macchie sei mio ospite. Eh, assolutamente, certo. Un abbraccio, a presto. Ciao a tutti.
